La gestion de patrimoine repose aujourd’hui plus que jamais sur une panoplie de choix d’investissement, parmi lesquels les véhicules pierre-papier tiennent une place de choix. Ceux-ci permettent aux investisseurs d’accéder au marché immobilier, en plus de bénéficier des avantages liés à la liquidité et à la diversification. Mais sur le long terme, quel véhicule révèle la meilleure performance ? C’est ce que nous allons examiner de près dans cet article, en ce qui concerne les SCPI, les OPCI et les SIIC.
Des placements à gestion active
Tous ces placements permettent aux investisseurs d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier géré par des sociétés spécialisées, généralement axées sur l’immobilier commercial (bureaux, commerces, entrepôts), mais incluant aussi des immeubles résidentiels (notamment pour les SCPI). Ces véhicules pierre-papier produisent des dividendes qui constituent des revenus passifs pour des fins de réinvestissement ou de jouissance immédiate.
Les SCPI : piliers de l’investissement immobilier pierre-papier
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont adossées à des immeubles sur le marché non coté. Elles sont particulièrement appréciées pour leur résilience, leur rendement régulier et ce, grâce à la stabilité du marché immobilier.
Performance à long terme
Ces véhicules affichent des taux de distribution attractifs sur le long terme (autour de 4.6% par an), bien que certaines SCPI spécialisées dans des segments spécifiques délivrent des taux plus élevés : entre 7% à 10%). Leur avantage réside dans leur capacité à distribuer des revenus réguliers grâce à des baux longs et à la diversification de leur portefeuille.
Les risques sont liés aux fluctuations du marché immobilier. Quant aux limites, elles concernent leur liquidité qui est relativement faible, comparée aux autres placements pierre-papier (OPCI, OPPCI, SIIC). Bien qu’il soit possible de vendre ses parts sur le marché secondaire, cela s’avère plus difficile en période de crise. Les SCPI de rendement ne sont donc pas adaptées à des investisseurs recherchant une liquidité immédiate.
Les OPCI : un placement hybride, flexible et dynamique
Les OPCI partagent certaines similitudes avec les SCPI et constituent un véhicule collectif d'investissement reposant non seulement sur l'immobilier, mais aussi sur des actifs financiers. Cela leur confère une plus grande flexibilité, donnant lieu à une meilleure marge de manœuvre en période de volatilité.
Performance à long terme
En raison de leur composition diversifiée, les OPCI ont la capacité d'adapter leurs stratégies d'investissement en fonction des conditions de marché. Sur le long terme, cela peut permettre d’obtenir un rendement supérieur à celui des SCPI, et particulièrement en période de forte croissance des marchés financiers.
Cependant, les marchés sont extrêmement volatils et les rendements susceptibles de chuter considérablement, voire atteindre des valeurs négatives en temps de crise. Ce caractère hybride nécessite donc une gestion active de l'investisseur ; cependant, un des principaux atouts réside dans leur liquidité du fait de la diversité de leur composition.
Les SIIC : de l’immobilier coté avec l’accès à l’international
Les SIIC sont similaires aux REITs américains. Elles permettent aux investisseurs d’accéder à des portefeuilles immobiliers diversifiés à l’échelle internationale, d’où la possibilité d’une diversification optimale. Les SIIC reposent sur de l’immobilier coté, c’est-à-dire qu’elles sont corrélées au marché boursier et ainsi, exposées à des risques élevés de perte en capital.
Performance à long terme
Les SIIC enregistrent un rendement moins qualitatif que les SCPI, mais elles se démarquent plutôt par leur très forte capitalisation du fait de leur exposition aux marchés internationaux.
Ces placements ont pour avantage une meilleure liquidité également, ainsi qu’un fort potentiel de diversification pour des fins de limitation des risques du portefeuille.
